広告の開始時期の制限
マンション分譲や造成宅地の分譲においては、いわゆる青田売りを行なうことが多いのですが、このような場合には、それに先立って広告が行なわれることになります。
しかし、広告を開始する時点においては、販売の目的となる物件は、まだ山林や農地であったり、マンション分譲の場合には、建物はなく更地のままということになります。したがって、その広告は通常、出来上がりの形を図面あるいは模型などで示して行なわれます。
しかし、広告で表示した通りの物件が、現実に完成して購入者の手元に入る保証はなく、実際は購入者が業者を信用して取引がされるのが普通です。このため、広告で表示していたものと現実に出来上がったものとの間に、途中で大幅な設計変更などがあって、大きな差が生じてくると当事者間の紛争の原因となることが多いです。このような事態をできるだけ防止するため、青田売りにおける広告活動の開始時期について、一定の制限を加えることとしています。つまり、宅地建物取引業者が未完成の宅地や建物について売買などの広告をしようとする場合には、取引物件である宅地や建物について行なう造成工事や建築工事に関して必要な一定の許可等を受けてからでなければ、広告を開始してはならないというものです。
未完成物件ではなくて、既に完成している宅地や建物については、売買までの間にさらに工事を行なわないので、大幅な設計変更を生じたる余地がなく、この規制の対象とはされていません。
開始時期は、都市計画法29条の許可、建築基準法6条1項の確認その他法令にもとづく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければならない開発許可、建築確認などがあったということは、行政庁によって事業の実施のための計画が一応容認されたことを意味し、これらの処分があれば、将来、少なくとも公法上の制限によって、大幅な設計変更を余儀なくされるということはまずないと考えられるので、青田売りそのものを一応認めるのならば、広告などの開始時期としてはこのような時点を選ぶことがもっとも適切であるとされたものです。
なお、この制限に違反した業者に対しては、監督処分として指示することができます。
